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La préoccupation renvoie non seulement à la force probante d’un titre foncier, mais aussi à ses limites en matière de sécurité immobilière.
En ce qui concerne la force probante du titre foncier, il est indéniable, comparativement à d’autres pays de l’UEMOA, que le Bénin ait fait une réforme audacieuse, conciliant la protection du patrimoine et la sécurité des investissements.
Le titre foncier étant l’acte essentiel de base des garanties immobilières, particulièrement dans un système foncier de titrisation (situation d’un pays dans lequel il faut disposer d’un titre, en l’occurrence d’un titre foncier pour faire la preuve intangible de la propriété), son sort juridique préoccupe toujours les investisseurs.
Au Bénin, non seulement le titre foncier est définitif et inattaquable, mais il est aussi insusceptible de recours en annulation, ce qui est encore possible sous d’autres cieux, particulièrement sous l’office des juges administratifs. C’est ce qu’on peut appeler, l’intangibilité absolue du titre foncier au Bénin. Cette intangibilité constitue en effet une assurance qu’en présence d’un titre foncier, la transaction envisagée est exempte de vices, plutôt de certains vices.
Bien sûr que le titre foncier ne garantit la sécurité d’un investissement immobilier, notamment, en matière de vente ou d’achat de parcelle, qu’en ce qui concerne, d’une part, la certitude sur l’identité et les droits du vendeur, et d’autre part, l’individualisation du terrain concerné dans une certaine mesure. L’existence et la présentation d’un titre foncier ne garantissent pas nécessairement la disponibilité du bien par exemple, ni ne rassurent de la régularité du processus.
Autrement dit, tout investissement immobilier sérieux nécessite un minimum de précautions. Même lorsque mon vendeur se prévaut d’un titre foncier, en tant qu’acheteur, je dois encore faire quelques vérifications.
Est-ce que le titre foncier existe vraiment dans les registres de l’administration chargée de la conservation foncière ?
S’il existe, est-il effectivement au nom de mon vendeur ?
Supporte-t-il des charges ?
- Zone impropre à l’habitation ?
- Zone déclarée d’utilité publique ?
- Zone humide ?
- Zone frontalière ;
- Domaine public maritime ;
- Zone sous ordonnance d’indisponibilité ?
- Etc….
Il est rappelé qu’un titre foncier nanti de charge est aussi transféré avec la charge. Donc, si vous achetez une parcelle hypothéquée, le créancier hypothécaire pourra poursuivre la réalisation de la garantie (la saisie et la vente de l’immeuble) entre vos mains. C’est ce qu’on appelle, le droit de suite, en droit des affaires.
