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Les personnes physiques qui n’ont pas la nationalité béninoise peuvent accéder à la terre au Bénin en milieu urbain, sauf à faire la preuve de la réciprocité d’accès. En d’autres termes, le non national doit apporter la preuve, au moyen d’un traité ou d’un accord, que les béninois peuvent accéder à la terre dans son pays.
Mais il faut bien préciser que l’accès à la terre n’est pas qu’en pleine propriété, c’est-à-dire qu’on peut bien accéder à la terre sans forcément détenir la plénitude des droits fonciers ou de propriété. En cela, le non national peut bénéficier au Bénin, sans avoir à justifier de réciprocité, des contrats fonciers à portée juridique et économique assez élevé tels que le bail emphytéotique et d’autres baux dont les droits attachés peuvent servir à mobiliser de ressources pour la réalisation de divers projets, un peu comme s’il était propriétaire du sol.
Dans l’espace de l’Union Economique et Monétaire Ouest Africaine (UEMOA), le Bénin n’est pas le seul pays à prévoir une telle restriction. Au Togo par exemple, la loi n° 2018-005 du 14 juin 2018 portant Code foncier et domaniale en République du Togo a institué, dans le cadre de l’accès des étrangers à la terre, une autorisation préalable de l’autorité compétente, vraisemblablement le premier Ministre.
En ce qui concerne le cas spécifique des personnes morales, en l’occurrence les sociétés commerciales (multinationales, firme…), une distinction a été opérée au détour de l’article 12 du décret n° 2015-029 du 29 janvier 2019, fixant les modalités d’acquisition des terres rurales en République du Bénin, qui prévoit que les entreprises dont les actions sont majoritairement détenues par des personnes de nationalité béninoise peuvent acquérir des terres rurales. Le raisonnement a contrario signifierait que les entreprises dont les actions sont majoritairement détenues par des étrangers ne peuvent pas accéder à la terre rurale au Bénin. Les critères de détermination de la nationalité des sociétés commerciales en République du Bénin sont précisés par une loi nationale applicable conformément à l’article 1er in fine de l’Acte Uniforme révisé relatif au Droit des Sociétés Commerciales et du Groupement d’Intérêt Economique tel qu’adopté à Ouagadougou le 30 janvier 2014. Les actes uniformes OHADA étant muets sur la question liée à la détermination de la nationalité des entreprises dans les Etats membres.
Selon le premier texte, les sociétés béninoises sont celles dont les actions sont détenues par des béninois à hauteur de 51%. Dans le cas contraire, il s’agirait alors d’une entreprise étrangère à laquelle devra s’appliquer l’article 14 du Code foncier et domanial dans le cadre de l’accès au foncier.
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